银保监会近期发文，明确支持保险资金通过各种途径投资长租市场。一时间，“险资＋长租”会产生何许效应引起市场关注。业内专家表示，长租市场对“稳扎稳打”的险资来说是全新舞台，机遇与挑战并存，重要的是险企能否从中找出行之有效且成熟的盈利模式。

　　1看好长租市场投资前景

　　银保监会在《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》中，明确保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式参与投资长租市场。这意味着继银行资金之后，险资被正式“放行”进入长租市场。

　　人保资产宏观与战略研究所研究员吴杰向《上海金融报》记者指出，险资参与长租市场好处不少，不仅能拓宽投资渠道、优化资产配置结构，更有助于支持房地产调控长效机制的建设，拓宽支持实体经济的渠道。“从长租市场自身看，盈利模式与险资规模大、期限长和来源稳定的特点相契合，能满足保险资金追求稳定收益的需求。此外，险资参与长租市场可以发挥与保险主业相关的养老、健康和财产险等险种的协同效应。”

　　而据了解，目前不少保险资管公司积极关注长租市场投资机会，但大多处于调研、观望阶段，正考虑第一步“落子”哪里。

　　“我们觉得长租市场有发展潜力，公司直投部门有专门团队研究这个领域，具体合作在接触中，尚无实际能落地项目。”沪上某保险资管公司人士对《上海金融报》记者表示，虽然长租市场前景可观，但对秉持稳健投资理念的险企来说也有些问题。“此前，我们在另类投资方面喜欢比较大型的合作主体，如评级3A以上的企业。长租市场对险资来说比较新，有哪些适合的合作对象、市场风险点何在都要详细了解，边走边试。”

　　另有保险资管公司人士告诉《上海金融报》记者，银保监会政策刚出，业务部门还在研究如何落实，具体出成果需要时间。“长租市场投资金额不小，怎么做、谁来做，都要落实。”

　　“从理论上说，保险资金与长租市场非常匹配。险资有长期稳健投资的需求，而长租市场正是可以长期运作、慢慢拿回投资与收益的行业，与险资的负债模式相契合。但关键问题在于长租市场能否持续发展。”对外经贸大学教授王国军对《上海金融报》记者表示，目前国内长租市场发展的政策性太强，几乎完全由政策与补贴推动，未来能否完成自身“供血”，尚存疑问。

　　据悉，近年来，国内主要一二线城市都出台了支持租房市场的政策。如2017年8月29日，杭州市人民政府办公厅发布通知，提出住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。南京、武汉、成都也陆续出台租赁扶持政策。而上海早在2015年就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。

　　“现在长租市场是由国家推动，既给政策也给补贴，在政策红利频频的背景下，不少资金看好这个市场。但对险资来说，一旦投入可能就是10年、20年的事，资产的安全性、抗风险能力非常重要，不仅要看一个市场有没有投资机会，潜力如何，更要看其收益模式是否成熟，比如说政策补贴没有了，租金收入能否持续、足额收回。而现在来看，这些问题仍有较多不确定性，因此险资可能还要观望一段时间才有具体动作。”王国军对《上海金融报》记者表示。

　　2投资积极性取决于成本收益

　　事实上，长租市场的发展前景被市场广泛看好。根据链家预测，中国住房租赁市场年租金收入将于2020年达1.6万亿元，2025年为2.9万亿元，2030年为4万亿元。申宏万源研报分析团队认为，这意味着中国住房租赁市场收入规模的复合年增长率将于2018－2020年达到16%，2021－2025年达13%，2026－2030年达7%。

　　但与此同时，长租市场融资难的问题逐渐显现，成为制约行业发展的障碍。

　　“当前长租市场内主要还是开发商的自有资金，但开发以往都是采用"开发－销售"方式，快速回笼资金，这个模式在长租市场行不通。因此，由于投入周期长、资金压力大，开发商推动长租项目步伐较慢，积极性不高。从去年以来，当前长租市场落地项目不多，除了上海以外，其他城市零星有一、两个项目，大多是象征性的。”易居中国研究中心高级研究员杨科伟对《上海金融报》记者表示，银行、保险等金融资金入市，对长租市场是利好。“此前，银行资金入市已为长租市场带来新机遇，如建行、交行都在实质推动一些长租项目落地。”

　　杨科伟表示，目前还没听说保险公司在长租市场上有项目，但他认为，此前一些险企投资养老地产，其本质与长租项目有“异曲同工”之处，都是长期持有并谋求金融性回报。“不过，长租市场规模比养老地产大，前景更好。长租市场不需前期培育，高、中、低端的市场需求都已具备。”

　　平安不动产相关人士对《上海金融报》记者表示，“银行、险资准入能给长租公寓投融资带来更广阔空间，能鼓励更多市场参与者进入，尤其对地产开发商意义重大。但受到一线城市低租售比及公募REITs迟迟无法推出的限制，险资与银行资金短期内可能只会在优质项目进行试点投入，同时观望政策和市场反应。”

　　吴杰也表示，目前国内一线城市租赁市场的租金回报率在1%至2%，远低于欧美发达国家主要城市，在不考虑不动产升值空间的情况下，投资收益能否覆盖险资负债成本成为决定险资参与积极性的主要因素。

　　3风控能力有待提升

　　虽然监管层鼓励险资进入长租市场，但对险企来说，进入这片蓝海前，了解市场风险点，并建立与之对应的风控手段不可或缺。

　　专家表示，目前国内长租市场存在不少风险。一是政策风险，如短期内长租市场配套政策出台缓慢，法律法规不完善；二是市场风险，如一线城市租售比低，长租公寓的溢价与管理水平还需市场考验，近期大量房源入市造成短期内租金及出租率压力大增等。

　　“对政府来说，发展长租市场并非权宜之计，不是为解决高房价而出台的短期政策。”杨科伟认为，从政策表述来看，租赁市场发展是房地产市场调控长效机制的重要方面，会在非常长的时间内持续。未来房地产租赁市场与销售市场可能“半分天下”。在此基础上，长租市场发展的政策支持将是长期的。

　　值得注意的是，如何提升对房地产项目的风控能力，是各类资本需要练好的“内功”。吴杰表示，对保险资金来说，参与长租市场的经验较少，特别是在长租领域投前的估值定价、尽职调查等方面能力有待提升，投后的风险识别和预警能力也需进一步加强。“目前行业更多以间接方式参与以长租公寓为基础资产的信托、ABS、REITs等资管产品。”

　　“就目前银行参与的长租项目来看，一方面有盘活现有存量的业务，如"以房抵贷"；也有为开发商提供金融服务的。”杨科伟认为，险企未来入市，两方面业务都可参与。“选择自己做，多半手里有存量房源。不过，术业有专攻，寻找可靠的合作伙伴一起做，收益共享、风险共担，对初入市场的新手来说更有保障。”